Projet de loi Nogal : ses effets sur la gestion locative

Le projet de loi Nogal, présenté à l’Assemblée en Juin 2019, se base sur un rapport nommé “Louer en confiance”. Ce dernier détaille les grands axes de réflexion du député qui s’est donné l’objectif, à travers ce projet de loi, de réinstaurer la confiance entre locataires et propriétaires. Le second objectif est de rendre le marché locatif plus sécurisé et plus attractif. La création d’un nouveau mandat de gestion, l’importance des agents immobiliers et les changements au niveau des garanties demandées par les propriétaires sont les éléments essentiels à connaître avant la validation du projet prévue pour 2021. Explications.



Le nouveau mandat de gestion “garantie totale”


Le changement majeur du projet de loi Nogal est lié à l’instauration d’un nouveau mandat de gestion locative. Ce nouveau contrat imposera aux agences immobilières de verser à leurs propriétaires le loyer des biens qu’ils ont en gestion et cela même si le locataire ne l’a pas (encore) réglé. Le petit nom de ce contrat de location : “garantie totale”.

Selon ce principe, il sera du devoir des agences immobilières de s’assurer du paiement des loyers et de se prémunir des mauvais payeurs avec des assurances. Cette décision vise à protéger les propriétaires des loyers impayés d’une part et à rendre le marché locatif plus attractif d’autre part. Il faudra donc aux agences une bonne gestion administrative et comptable ainsi qu’une souscription nécessaire à des Garanties de Loyers Impayés.

Il est important de savoir que ce mandat, qui sera mis en place à partir de 2021 si le projet de loi est voté, ne sera pas obligatoire. Il apportera néanmoins une solide garantie aux propriétaires qui n'auront plus à se couvrir avec une GLI.

Ce projet de loi et ce nouveau mandat reposent essentiellement sur le travail des professionnels de l’immobilier. Il est donc nécessaire pour souscrire à ce nouveau contrat de gestion “garantie totale” de confier son bien à une agence immobilière.

Limitation des garanties et séquestre du dépôt de garantie

Le projet de loi envisage aussi de modifier en profondeur les rapports entres locataires et propriétaires, notamment au niveau des garanties demandées aux locataires.

L’instauration d’un tiers de confiance


Tout d’abord, les dépôts de garantie seront obligatoirement conservés dans un compte séquestre tenu par une agence immobilière, même pour les propriétaires qui gèrent leurs biens eux-mêmes. La somme sera débloquée et rendue au locataire à l’issue de la location. Pour cela, il faudra que le comparatif entre l’état des lieux de sortie et l'état des lieux d’entrée soit validé par le propriétaire et le locataire. En cas de litige, la somme ne sera débloquée qu’après une décision de justice qui fera office d’arbitre. Ce compte séquestre agit donc comme un fond de sécurisation et vise à réinstaurer une relation de confiance entre le locataire et le propriétaire-bailleur.

La limitation des garanties exigibles : plus d’équité dans la sélection des candidats


C’est l’autre changement majeur et il concerne in fine les candidats : les garanties exigées par les propriétaires ne seront plus cumulables, comme c’est le cas actuellement. Le projet de loi Nogal précise :


les propriétaires ne pourront plus cumuler la caution (le garant) avec d’autres garanties comme les assurances de loyers impayés, la garantie Visale (ou équivalent) ou le nouveau mandat de “garantie totale” créé par la présente proposition de loi”.

Les garanties sont donc limitées et devront faire l’objet d’un choix de la part du propriétaire. En outre, celui-ci ne pourra demander qu’un seul garant physique et non pas deux comme c'est le cas aujourd'hui. Les exigences actuelles des propriétaires en termes de garanties demandées sont donc clairement remises en cause par le projet de loi Nogal. Ce dernier vise donc à limiter la sélection drastique des candidats, sélection qui crée aujourd’hui des déséquilibres entre eux et favorise l’exclusion au logement de certaines franges de la population.

Il sera donc plus aisé pour les locataires de trouver un bien à louer et plus facile pour les propriétaires de confier sereinement la gestion de leur appartement ou maison à des agences immobilières. Les professionnels de l’immobilier devront alors penser à s’assurer afin de se protéger des mauvais payeurs comme le font certains propriétaires aujourd’hui.



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